«شارژ شهری» به جای تراکم‌فروشی

          ۱۳۹۳/۰۵/۰۴

رشد خانه‌های‌خالی در غیاب شارژ شهری؛ نسبت‌ها در منابع مالی شهرداری وارونه تعریف شده است؟

منابع مالی مرسوم در شهرداری تهران و برخی کلان‌شهرهای دیگر کشور، فارغ از انحرافی که دولت و صاحب‌نظران اقتصاد‌ شهر به آن وارد می‌دانند، در مقایسه با مدل تامین ‌مالی شهرهای بزرگ دنیا تقریبا بی‌سابقه است و مدلی بدیع به حساب می‌آید!

بررسی‌هایی که پژوهشگران حوزه‌های اقتصاد شهری و شهرسازی درباره دخل‌وخرج شهرداری‌های شهرهای بزرگ برخی کشورهای مطرح انجام داده‌اند، نشان می‌دهد: حداقل 40درصد درآمد مدیریت ‌شهری برای اداره و پوشش هزینه‌های جاری و عمرانی شهر، از محل عوارض متداولی تحت عنوان «عوارض سالانه املاک» یا «property tax» تامین می‌شود که به شارژ شهری معروف است. بهای این عوارض به طور متوسط معادل یک درصد قیمت روز املاک و مستغلات –زمین و آپارتمان و خانه‌های مسکونی- است و شهروندان را مکلف می‌کند در هر سال، بابت عارضه‌ای که به شهر وارد می‌کنند، عوارض آن را به شهرداری پرداخت کنند.

اما در تهران نیمی از منابع مالی شهرداری به جای اینکه با شارژ شهری املاک تامین شود، از عوارض ساخت‌وساز به‌دست می‌آید.

شهرداری تهران از ساخت‌وسازها دو نوع عوارض شامل «عوارض صدور مجوز تراکم» و «عوارض تغییر کاربری» دریافت می‌کند که هر دو در ردیف منابع ناپایدار و البته سهل‌الوصول قرار دارند و وابستگی مدیریت‌شهری به آنها باعث شده، پایتخت از محاسن و پیامدهای مثبت «شارژ شهری» که می‌تواند پایدارترین منبع درآمدی برای شهرداری تهران به حساب آید، محروم شود.

سال گذشته از بودجه 13800 میلیارد تومانی شهرداری تهران رقمی معادل 6100 میلیارد تومان –سهم 44درصدی از کل منابع مالی شهرداری- از محل عوارض تراکم به میزان 3500 میلیارد و عوارض تغییر کاربری به مقدار 2600 میلیارد تومان تامین شد.

در این میان، آنچه وارونگی نسبت‌های منابع ‌مالی در بودجه شهرداری تهران و دیگر کلان‌شهرهای کشور را در مقایسه با نظام رایج سایر کشورها بازگو می‌کند، سهم فوق‌العاده ناچیز و قابل‌ تامل «شارژ ‌شهری» در بودجه است.

در بودجه شهرداری تهران، عوارضی تقریبا شبیه «شارژ شهری» یا همان عوارض سالانه املاک، تحت عنوان «عوارض نوسازی» تعریف شده است. سهم عوارض نوسازی از کل منابع مالی شهرداری تهران 5/1درصد است، یعنی 5/38 واحد درصد کمتر از متوسط سهمی که در شهرداری‌های سایر کشورها برای آن قائل می‌شوند. در حال‌‌حاضر بهای عوارض نوسازی در تهران حداکثر به اندازه 1/0درصد ارزش آپارتمان‌های مسکونی است، طوری که برای هر واحد مسکونی به طور متوسط بین 70 تا 100هزار تومان در سال، قبض عوارض نوسازی از طرف شهرداری صادر و به درب منازل ارسال می‌شود اما شبه‌رایگان بودن مبلغ عوارض در مقایسه با ارزش املاک، مانع پرداخت سرموقع آن می‌شود. عمده مالکان، بدهی چندین ساله خود بابت عوارض ‌نوسازی را معمولا در زمان نقل و انتقال و فروش واحد مسکونی، با شهرداری تسویه می‌کنند! 

سال گذشته از 13800 میلیارد تومان بودجه شهرداری تهران، تنها 210 میلیارد تومان به منبع مالی حاصل از عوارض ‌‌نوسازی وابسته بود که از همین رقم اندک نیز شاید کمتر از 60 درصد آن وصول شده باشد و مابقی جزو بدهی معوق شهروندان منظور شده است.

  شهر، شارژ می‌خواهد

در چند ماه گذشته به‌رغم‌ آنکه وضع موجود اقتصاد شهر تهران مورد آسیب‌شناسی شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور- به عنوان متولی سیاست‌گذاری نظام شهری و ناظر برعملکرد نظام شهرداری‌ها- قرار گرفته اما اعضای شورا که 7 نفر از وزارت کابینه هستند، کمتر به راهکارهای ممکن برای حل چالش‌های شهرداری پرداخته‌اند.

تهران هم‌اکنون با دو عارضه بزرگ شهری روبه‌رو است که از طریق «شارژ‌ شهری» البته مشروط به واقعی‌سازی نرخ این عوارض، قابل رفع و کنترل است.

اولین عارضه، چسبندگی وصف‌ناپذیر شهرداری به درآمد ناپایدار حاصل از عوارض ساخت‌وساز است که تحت‌تاثیر آن، تراکم جمعیتی و ساختمانی شهر بالا رفته و مشکلاتی همچون ترافیک، آلودگی هوا و سایر ناهنجاری‌های شهری را برای تهرانی‌ها به وجود آورده است. عارضه دوم نیز به بازار زمین و مسکن برمی‌گردد که به‌واسطه شبه‌رایگان بودن عوارض نوسازی املاک مستقر در تهران، صاحبان چندخانه‌ای عملا از پرداخت مالیات یا شارژ شهری معاف هستند و همین معافیت به احتکار مسکن، رشد خانه‌های خالی و در نتیجه اختلال در روند عرضه آپارتمان به بازار مصرف دامن زده است.

حبیب‌اله طاهرخانی پژوهشگر و کارشناس شهری و صاحب‌نظر حوزه شهرسازی و معماری در این باره می‌گوید: متاسفانه اشکالات متعددی در نظام کسب درآمد از محل عوارض نوسازی در تهران وجود دارد. نرخ این عوارض پایین است و متاسفانه برای همه املاک شهر تهران از نقاط گران‌قیمت شمال تا مناطق ارزان جنوب شهر، قبض عوارض نوسازی به یک مقدار صادر می‌شود. طاهرخانی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با تاکید براینکه عوارض نوسازی یک ابزار درست و منطقی برای کنترل و تنظیم اقتصادی بازار مسکن است، افزود: بحث عوارض نوسازی و دریافت عوارض شهری از مالکان، در کنترل قیمت زمین و مسکن خیلی تاثیرگذار است. سوای بحث درآمدی شهرداری، اخذ چنین عوارضی با نرخ واقعی باعث می‌شود بورس‌بازی در بازار مسکن خاتمه پیدا کند. متعاملین زمین و مسکن باید همچون سایر فعالیت‌های اقتصادی مالیات بپردازند. در تهران عاملی که باعث شده خرید زمین و ساختمان به جای آنکه با نیت مصرفی باشد با خصلت سرمایه‌گذاری انجام ‌شود،  معافیت خریداران از پرداخت مالیات و عوارض مربوطه است. در تهران اگر کسی یک ساختمان چندین طبقه را بعد از آنکه احداث کرد، سال‌ها خالی نگه دارد، به غیر از عوارض سالانه 200 هزار تومانی برای هر واحد آن، مالیات یا عوارض بازدارنده دیگری برای مالک صادر نمی‌شود. اما اگر نرخ عوارض واقعی شود، مالک ناگزیر از عرضه واحدها می‌شود و به نوعی بازار مسکن در مسیر منطقی و سالم قرار خواهد گرفت.

حبیب‌اله طاهرخانی درباره اشکالاتی که در مسیر دریافت شارژ‌ شهری از املاک شهر تهران وجود دارد، گفت: از یک سو قیمت‌های منطقه‌ای که مبنای اخذ مالیات و عوارض است هیچ تناسبی با قیمت روز املاک ندارد پس یک بی‌عدالتی در این حوزه دارد اتفاق می‌افتد. دو، سه سال پیش یک بررسی در اداره درآمد شهرداری تهران انجام شد که نشان می‌داد در قسمت‌های جنوبی شهر تهران یک‌شصتم قیمت ملک مبنای محاسبه و وصول عوارض نوسازی است، به این معنی که یک‌شصتم قیمت روز یک آپارتمان فرضا 60 میلیون تومانی در یافت‌آباد در آن زمان، به‌عنوان عوارض نوسازی سالانه آن آپارتمان منظور می‌شد، ولی در زعفرانیه یا خیابان فرشته که گران‌قیمت‌ترین نقطه تهران به حساب می‌آید، رقم عوارض نوسازی معادل یک سیصدم ارزش روز ملک محاسبه می‌شد. به عبارت دیگر، یکسان بودن مبلغ عوارض در کل شهر آن هم درحالی‌که شکاف بزرگی بین قیمت‌ها در محله‌های مختلف وجود دارد، باعث بروز نوعی بی‌عدالتی در محاسبه عوارض نوسازی شده است، به این معنی که صاحبان املاک گران‌قیمت‌تر، عوارض فوق‌العاده کمتری نسبت به مالکان طبقه ضعیف‌ جامعه، به شهرداری پرداخت می‌کنند.

این متخصص اقتصادشهر و شهرسازی بااشاره به ضرورت تعدیل نرخ ناچیز عوارض نوسازی متناسب با قیمت روز املاک، تصریح کرد: البته مقصر این نظام درآمدی صرفا شهرداری‌ها نیستند، به نظر می‌رسد سردرگمی سیاستی در زمینه مالیه و اقتصاد شهری در سطح دولت‌های مرکزی طی 30 سال اخیر باعث شده مسوولان دولتی توجیه نباشند که این نهادهای عمومی با چه هدفی تشکیل شده‌اند. شهرداری‌ها با هدف ارائه کالای عمومی محله‌ای تشکیل شده‌اند و نمی‌شود چنین نهادی برپا شود و دولت بابت تامین‌مالی آن، بی‌تفاوت باشد و به شهرداری بگوید: «از هر روشی توانستی، خرج شهر را تامین کن.» این بی‌تفاوتی همین می‌شود که شهرداری‌ها دسته‌جمعی سراغ ساده‌ترین روش کسب درآمد می‌روند و به‌جای آنکه از مصرف‌‌کنندگان خدمات شهری عوارض بگیرند، از سازنده‌ها که سهل‌الوصول‌تر هستند، عوارض اخذ می‌‌کنند. در سطح کلان سیاست‌گذاری‌های دولت حتی در وزارت اقتصاد و بانک‌مرکزی، طی سال‌های اخیر دیدگاه قوی و قابل قبولی در زمینه نظام مالیه محلی وجود نداشته است.

طاهرخانی معتقد است: شهرداری‌ها هرچند در این موج بلاتکلیفی نسبت به وظایف و مسوولیت‌ مدیریت‌شهری، سوار شده‌اند امور خودشان را می‌گذرانند، اما مقصر اولیه محسوب نمی‌شوند، چون‌که نرخ عوارض نوسازی شهرداری‌ها دست خود شهردار‌ی‌ها نبوده است.

افزایش تدریجی عوارض نوسازی

طاهرخانی در ادامه گفت‌‌وگو در تمام گزارش‌های تحقیقاتی مربوط به شهرداری‌های کلان‌شهرها و شهرهای مهم آسیایی و اقیانوسیه و حتی اروپا و آمریکا، اصلا چیزی به اسم درآمد از محل ساخت‌وساز وجود ندارد. چنین کد درآمدی‌ در هیچ کدام از نظام‌های تامین مالی شهرداری‌های شهرهای مهم دنیا وجود ندارد. این از ابتکارات ویژه ما ایرانی‌ها است. در دنیا وقتی یک سرمایه‌گذار اقدام به احداث ساختمان مسکونی یا تجاری می‌کند، مجبور نیست در همان قدم اول، عوارض به شهرداری بپردازد و این موضوع را ضد فضای رقابت‌پذیری می‌دانند. در دنیا بحث این است که هر چقدر ارزش دارایی‌های املاک شهری افزایش پیدا کند، شهرداری به‌صورت مستمر می‌تواند از محل مصرف و استفاده ساختمان‌های احداث شده کسب درآمد کند.

این پژوهشگر اقتصاد شهر برای به‌روزرسانی نرخ عوارض نوسازی اینطور راهکار پیشنهاد داد: وقتی قانون مربوط به عوارض نوسازی ظرف 30 سال تغییر نمی‌کند و سطح نرخ‌ها ضعیف و ضعیف‌تر می‌شود، یک شبه نمی‌توان عوارض را به نرخ واقعی تبدیل کرد و مثلا از یک ملک که تا الان سالی 200 هزار تومان پرداخت می‌کرده، یک دفعه دو میلیون تومان اخذ کرد. قطعا این اصلاح باید تدریجی صورت بگیرد. قبل از آن نیز باید توافقات کلان بر سر اینکه وضع فعلی نظام مالیه شهرداری‌ها مطلوب نیست، اتفاق بیفتد.

مطالب این صفحه را به اشتراک بگذارید